作為資本市場深化改革、提高直接融資比重的重要舉措，REITs的出現(xiàn)與發(fā)展，以金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革撬動投融資機制的創(chuàng)新，正是改革的鮮活實踐
新發(fā)行29只不動產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“REITs”），累計發(fā)售規(guī)模超655億元；首批消費設(shè)施REITs和首只水利、水電、跨海大橋REITs上市；REITs的資產(chǎn)類型增至8大類……2024年我國REITs市場迎來了蓬勃發(fā)展的一年，不僅發(fā)行明顯提速，覆蓋的資產(chǎn)類型也不斷擴容，邁入擴面提質(zhì)的新階段。
中央經(jīng)濟工作會議提出：“必須統(tǒng)籌好做優(yōu)增量和盤活存量的關(guān)系，全面提高資源配置效率?！弊鳛橘Y本市場深化改革、提高直接融資比重的重要舉措，REITs的出現(xiàn)與發(fā)展，以金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革撬動投融資機制的創(chuàng)新，正是改革的鮮活實踐。
以改革盤活存量、做優(yōu)增量，能夠激活投資的良性循環(huán)。2021年6月，我國首批9只REITs發(fā)行上市。這一資本市場的改革創(chuàng)新產(chǎn)品將成熟資產(chǎn)進行資產(chǎn)證券化，是存量資產(chǎn)以公開募集基金的形式進行融資的金融工具。簡單來說，REITs就是資產(chǎn)的公開上市，投資者可以像股票一樣買賣交易這一產(chǎn)品。這一新產(chǎn)品有力推動了存量資產(chǎn)的盤活，打開了增量投資的空間。
固定資產(chǎn)往往投資大、周期長，資金回收慢。資產(chǎn)的持有企業(yè)通過發(fā)行REITs能夠把資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給投資者，獲得權(quán)益資金，這就相當于能夠?qū)⒃缺豁椖空加玫馁Y金“騰挪”出來。同時，REITs明確要求原始權(quán)益人的回收資金應(yīng)當再次投入新的項目建設(shè)或者收購存量資產(chǎn)。以全國首單光伏REITs項目中航京能光伏REIT為例，原始權(quán)益人京能國際回收資金7.19億元，用于風電、太陽能電站的再投資，形成盤活存量資產(chǎn)、帶動增量投資的良性循環(huán)。
以改革盤活存量、做優(yōu)增量，能夠促進供需的有效銜接。3年多來，REITs試點經(jīng)驗加速匯聚、示范效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，市場體系建設(shè)也持續(xù)優(yōu)化完善。持續(xù)健全市場制度、優(yōu)化市場生態(tài)，推動2024年REITs發(fā)行產(chǎn)品數(shù)量和規(guī)模創(chuàng)年度新高。截至2024年底，全市場已上市REITs產(chǎn)品58只，募資總規(guī)模超1660億元。
供給側(cè)的持續(xù)改革擴容，不斷牽引需求側(cè)快速增長。REITs發(fā)行提速，為市場提供更多優(yōu)質(zhì)投資標的，帶動投資者配置意愿提升。以2024年發(fā)行的招商蛇口租賃住房REIT為例，該產(chǎn)品資金認購熱情高漲，網(wǎng)下認購倍數(shù)高達93.65倍。對投資者來說，REITs提供了資產(chǎn)配置的新渠道，為存量資產(chǎn)吸引更多社會資本的同時，也讓更多人能夠參與投資重大項目，更好分享中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的紅利。
當前，雖然規(guī)模已經(jīng)站上千億元級臺階，但我國REITs仍處于發(fā)展初期。推動REITs進一步提質(zhì)擴面，為穩(wěn)投資擴內(nèi)需、服務(wù)實體經(jīng)濟發(fā)揮更大作用，還需各方共同努力。監(jiān)管部門要繼續(xù)加大對REITs政策支持力度，持續(xù)改善市場生態(tài)；項目發(fā)起人要拿出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提升建設(shè)運營能力；基金管理人和中介機構(gòu)需更好地承擔起市場相應(yīng)角色，落實好各項監(jiān)督要求。通過形成合力，一個透明、規(guī)范、具有成長性的REITs市場將健康發(fā)展。