在2014中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)排行榜中，綜合排名25位，品牌價(jià)值13位，成立于四川的藍(lán)光地產(chǎn)連續(xù)九年綜合排名呈上升態(tài)勢(shì)，也是目前上榜企業(yè)前50中唯一的四川房地產(chǎn)企業(yè)。進(jìn)入2014年，完成全國(guó)化布局的藍(lán)光地產(chǎn)順應(yīng)市場(chǎng)因勢(shì)利導(dǎo)，呈現(xiàn)出新的變化。
“擴(kuò)張與精細(xì)化并舉是藍(lán)光地產(chǎn)非常明確的兩條策略。”一位接近藍(lán)光的成都地產(chǎn)界資深人士表示“擴(kuò)張空間來(lái)源于布局中尚未飽和的市場(chǎng)，而精細(xì)化則適應(yīng)了市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的需要。”
空間的量變與產(chǎn)品的質(zhì)變，在藍(lán)光通過(guò)行動(dòng)詮釋“樣本價(jià)值”的過(guò)程中，從未因地產(chǎn)“黃金時(shí)代”的遠(yuǎn)去而改變。
多元謀變重構(gòu)商業(yè)突圍“剛需”
“2014年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，粗放式的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式未來(lái)十五年將難以為繼。”蘭德咨詢宋延慶曾在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，“這意味著企業(yè)盈利模式與產(chǎn)品形態(tài)都要從單一粗放向多元精細(xì)轉(zhuǎn)變。在這一輪以市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)為主導(dǎo)的時(shí)期，唯此才能突破單一化需求‘空窗’掣肘。”
在百?gòu)?qiáng)房企之中，這已是心照不宣的論調(diào)，而在身體力行的實(shí)踐中，藍(lán)光的變化明朗而有序，結(jié)果與收獲也由此可證明。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2014年截止到今年9月，藍(lán)光地產(chǎn)成都公司已完成百億銷售任務(wù)。僅在上月國(guó)慶黃金周的7天時(shí)間中，藍(lán)光就獲得16.8億的銷售業(yè)績(jī)，位居成都銷售排行榜前列。
在全國(guó)樓市連續(xù)下行周期中，藍(lán)光銷售保持高位增長(zhǎng)離不開(kāi)其重構(gòu)商業(yè)板塊的盈利模式。
數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月，僅藍(lán)光商業(yè)的成交金額就達(dá)40-50億元。商業(yè)的銷售比重已經(jīng)占到藍(lán)光銷售總額約40%。“這在藍(lán)光歷史上并不多見(jiàn)，”藍(lán)光地產(chǎn)成都公司董事總經(jīng)理程耀貴向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，“藍(lán)光目前的銷售重心已經(jīng)從過(guò)去的剛需住宅轉(zhuǎn)移到以街區(qū)為主的商鋪上來(lái)。”
據(jù)了解，為整合商業(yè)營(yíng)銷，藍(lán)光在成都首次提出商鋪購(gòu)買解決方案—— —“十年零月供”。該模式一經(jīng)推出，立即引起市場(chǎng)廣泛熱議。據(jù)了解，投資人在購(gòu)買商鋪后十年內(nèi)的經(jīng)營(yíng)權(quán)由專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司統(tǒng)一管理，在這期間專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司將對(duì)商鋪進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一打造、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，而統(tǒng)一的收益將高于商鋪貸款月供。
“這是藍(lán)光在營(yíng)銷方面的一種創(chuàng)新，”一位接近藍(lán)光的業(yè)內(nèi)人士表示，“在投資人與運(yùn)營(yíng)方之間找到平衡點(diǎn)，這不僅是藍(lán)光在銷售方式上的創(chuàng)新，也是一種對(duì)購(gòu)房者與企業(yè)共贏關(guān)系的重新思考。”
不僅是思維模式的轉(zhuǎn)換，對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷與自我優(yōu)勢(shì)評(píng)估也是藍(lán)光重構(gòu)商業(yè)板塊的重要因素。2014年藍(lán)光全國(guó)年度品牌發(fā)布會(huì)上，“藍(lán)光紅街·金種子計(jì)劃”等商業(yè)板塊相關(guān)推介占據(jù)了全年計(jì)劃的重要部分。
據(jù)藍(lán)光地產(chǎn)集團(tuán)總建筑師郭震介紹，“紅街”是藍(lán)光商業(yè)地產(chǎn)第四代產(chǎn)品，主力方向?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)。據(jù)了解，紅街的半徑規(guī)模一般在1000-3000米，整個(gè)住區(qū)規(guī)模在50畝左右，包括獨(dú)棟商業(yè)、地下商業(yè)、社區(qū)底商三種商業(yè)產(chǎn)品，以及主題商業(yè)街、生活廣場(chǎng)兩類建筑形態(tài)。
“這是近年來(lái)藍(lán)光步入高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式之后，大規(guī)模社區(qū)集中交付周期之前對(duì)社區(qū)商業(yè)資源的合理規(guī)劃，該模式將先在成都試水，隨后復(fù)制到全國(guó)。”銳理數(shù)據(jù)平臺(tái)品牌營(yíng)銷中心總經(jīng)理郭潔認(rèn)為，街區(qū)商業(yè)永遠(yuǎn)不會(huì)沒(méi)落，它有著較大的便利性。從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度，主打街區(qū)商業(yè)，能夠形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，還有助于產(chǎn)品的劃分和銷售。
“高比例自持商業(yè)物業(yè)、單盤平衡資金流、先賣住宅后做商業(yè)等操作思路能夠帶來(lái)品牌效應(yīng)和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。”郭潔表示，更重要的是，整體運(yùn)營(yíng)有助于提升業(yè)主體驗(yàn)。據(jù)了解，鮮蔬配送、社區(qū)餐飲、社區(qū)金融、社區(qū)超市、社區(qū)醫(yī)藥、棋牌茶樓、干洗縫補(bǔ)、美容美發(fā)等八大業(yè)態(tài)將是未來(lái)藍(lán)光社區(qū)的標(biāo)配，從建筑自身到業(yè)主的生活方式，藍(lán)光的視角也在發(fā)生改變。
“下班時(shí)通過(guò)藍(lán)光生活家手機(jī)APP預(yù)訂晚餐食材，回家時(shí)果蔬配送服務(wù)員已經(jīng)按時(shí)將你預(yù)訂的食材送到門口；平日無(wú)暇照顧的父母卻能在社區(qū)文化活動(dòng)中心有所學(xué)所樂(lè)，這些業(yè)主夢(mèng)寐以求的便利與體貼僅僅只是‘藍(lán)光生活家’系統(tǒng)所構(gòu)建的片段。”郭震表示。
據(jù)了解，作為藍(lán)光第四代民生住宅產(chǎn)品核心引擎的“生活家”系統(tǒng)已經(jīng)于今年6月落地成都coco金沙項(xiàng)目，未來(lái)將會(huì)復(fù)制到藍(lán)光地產(chǎn)全國(guó)其他項(xiàng)目中。
“2014年以來(lái)，藍(lán)光的創(chuàng)新既是細(xì)致入微的，也是提綱挈領(lǐng)的，我們能觀察到藍(lán)光在產(chǎn)品上一點(diǎn)一滴的優(yōu)化，也能看到藍(lán)光在多元化產(chǎn)品系、開(kāi)創(chuàng)性營(yíng)銷模型、金融化路徑等方面的一些大動(dòng)作，這些改變既不保守也不冒進(jìn)，體現(xiàn)出藍(lán)光在把握住市場(chǎng)與自身的基礎(chǔ)之上的一種平穩(wěn)有序。”上述了解藍(lán)光的業(yè)內(nèi)人士表示。
順“市”而為高周轉(zhuǎn)與精細(xì)化并舉
而隨著市場(chǎng)對(duì)企業(yè)精細(xì)化運(yùn)作提出更高要求，以快著稱的藍(lán)光在完成全國(guó)布局的基礎(chǔ)上如何有的放矢？藍(lán)光的一系列改變雖悄無(wú)聲息但也有跡可循。房企依賴土地增值、房?jī)r(jià)高速上漲的盈利模式正發(fā)生轉(zhuǎn)變，高周轉(zhuǎn)、精細(xì)化、差異化成為今年房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)整合的主旋律。
而在高周轉(zhuǎn)模型中，藍(lán)光地產(chǎn)“3461模式”尤為快速，即拿地后3個(gè)月開(kāi)工，4個(gè)月開(kāi)盤，當(dāng)月60%去化率，一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目正現(xiàn)金流。其中藍(lán)光coco金沙更是創(chuàng)下拿地到開(kāi)盤3個(gè)月的記錄。
這樣的速度使藍(lán)光緊抓最后的機(jī)遇邁入全國(guó)性房企陣營(yíng)，成為此輪上升周期大門關(guān)閉前為數(shù)不多實(shí)現(xiàn)全國(guó)布局的企業(yè)。2012年藍(lán)光地產(chǎn)搶速進(jìn)軍青島、長(zhǎng)沙、重慶、無(wú)錫、昆明等全國(guó)核心城市，褪去區(qū)域開(kāi)發(fā)商標(biāo)簽。當(dāng)年“百日內(nèi)四連拍”的舉動(dòng)引起全國(guó)市場(chǎng)矚目，“coco系”和“幸福系”等剛需產(chǎn)品系更成為藍(lán)光進(jìn)軍異地市場(chǎng)的利器。
據(jù)了解，coco系產(chǎn)品主打小面積功能性產(chǎn)品，在相對(duì)成熟的區(qū)位，以50-70平米戶型為主流產(chǎn)品，配合一定贈(zèng)送面積，大部分可變?yōu)榫o湊小套三。“在單價(jià)適中、面積較小的情況下控制總價(jià)，降低區(qū)域購(gòu)房門檻，對(duì)口購(gòu)房需求，滿足對(duì)功能房有較強(qiáng)需求的年輕過(guò)渡家庭。”
郭潔表示：“不得不說(shuō)在剛需產(chǎn)品戶型功能設(shè)計(jì)上，藍(lán)光已經(jīng)做到了極致。”而coco系產(chǎn)品在成都一經(jīng)面世，不僅購(gòu)房者反映強(qiáng)烈，區(qū)域中小開(kāi)發(fā)商見(jiàn)勢(shì)跟風(fēng)抄襲，對(duì)成都剛需市場(chǎng)造成的影響至今仍然十分顯著。
在已完成全國(guó)布局的基礎(chǔ)上，新時(shí)期藍(lán)光式高周轉(zhuǎn)則呈現(xiàn)出新特征。
產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化是最為直觀的。“藍(lán)光在進(jìn)行更長(zhǎng)遠(yuǎn)的布局。”程耀貴表示，銀行政策的放開(kāi)將會(huì)刺激“首次改善型”消費(fèi)者買房，度假物業(yè)也會(huì)有一定發(fā)展空間。
目前藍(lán)光已經(jīng)開(kāi)始拓寬市場(chǎng)面，峨秀湖、青城山等項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入銷售節(jié)點(diǎn)，再加上目前成都在售的多個(gè)情景式商業(yè)街區(qū)，藍(lán)光不再像去年、前年那樣完全依靠“剛需盤”要銷量，剛需、改善、度假和商業(yè)街等更多元化的產(chǎn)品線正在建立。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新時(shí)期，更多依靠?jī)?nèi)生型的價(jià)值增值來(lái)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)和盈利，系統(tǒng)提升運(yùn)營(yíng)管理水平是房地產(chǎn)業(yè)的根本出路，而藍(lán)光在改善生產(chǎn)關(guān)系，梳理管理架構(gòu)方面已經(jīng)先行一步。
“現(xiàn)在藍(lán)光一年有數(shù)百萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量、上百億的成交金額，而且每年還呈現(xiàn)出幾何式增長(zhǎng)，生產(chǎn)力發(fā)展后藍(lán)光必須改變傳統(tǒng)的生產(chǎn)關(guān)系。”在2013年年會(huì)上，藍(lán)光董事局主席楊鏗曾公開(kāi)表示，在“2020年千億”目標(biāo)之下，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上，藍(lán)光必須進(jìn)行更大的布局。
現(xiàn)在，藍(lán)光的供應(yīng)商與流程都在不斷精簡(jiǎn)，通過(guò)集中采購(gòu)更好控制施工質(zhì)量、品質(zhì)，讓很多看似無(wú)法用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)衡量的施工環(huán)節(jié)，也有更為清晰的控制指標(biāo)。
正是這一系列易被業(yè)界看見(jiàn)或看不見(jiàn)的諸多變化，成就了今天藍(lán)光地產(chǎn)在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中流砥柱的地位。