《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》 （以下稱(chēng)《物權(quán)法解釋?zhuān)ㄒ唬罚┮呀?jīng)最高人民法院審判委員會(huì)第1670次會(huì)議通過(guò)，自2016年3月1日起施行?！段餀?quán)法解釋?zhuān)ㄒ唬饭捕l，主要以物權(quán)法總則為解釋對(duì)象，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記、預(yù)告登記、特殊動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力的法律文書(shū)的范圍、按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、善意取得等制度進(jìn)行了明確?，F(xiàn)律師根據(jù)該解釋的內(nèi)容，就《物權(quán)法解釋?zhuān)ㄒ唬分袑?duì)物權(quán)法的解釋和明確的內(nèi)容做出如下解讀和提示。
一、明確因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬等產(chǎn)生爭(zhēng)議所引起的訴訟，屬于人民法院的受理范圍
司法解釋規(guī)定：第一條 因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、抵押等產(chǎn)生爭(zhēng)議，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理。當(dāng)事人已經(jīng)在行政訴訟中申請(qǐng)一并解決上述民事?tīng)?zhēng)議，且人民法院一并審理的除外。
第二條 當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。
關(guān)聯(lián)法條：《物權(quán)法》第十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。
第十九條 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。
解讀與提示：在《物權(quán)法解釋?zhuān)ㄒ唬奉C布前，根據(jù)《物權(quán)法》的十六條、十九條的規(guī)定，對(duì)于因真實(shí)權(quán)利人與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)不符所引起的訴訟，有些法院會(huì)認(rèn)為，在不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的案件中，申請(qǐng)更正登記系審理該類(lèi)案件的前置程序，進(jìn)而要求當(dāng)事人先通過(guò)提起行政訴訟申請(qǐng)更正登記。但在一些案件中，當(dāng)事人既對(duì)物權(quán)歸屬存在爭(zhēng)議，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記行為合法性也存在疑義的，則需要通過(guò)分別提起民事訴訟和行政訴訟維護(hù)自己的權(quán)益，但這類(lèi)案件往往比較復(fù)雜，可能出現(xiàn)一個(gè)審判需以另一審判結(jié)果為審理依據(jù)的情形，物權(quán)歸屬和不動(dòng)產(chǎn)登記行為之間可能存在交叉，這時(shí)就需要中止一個(gè)訴訟程序，形成行政訴訟不能認(rèn)定登記錯(cuò)誤、民事判決不能確定權(quán)屬的尷尬局面。而《物權(quán)法解釋?zhuān)ㄒ唬访鞔_了“因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、抵押等產(chǎn)生爭(zhēng)議，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理”，因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的爭(zhēng)議不再需要當(dāng)事人先行提起行政訴訟，不把不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記僅僅理解為國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系進(jìn)行的干預(yù)，能夠有效減輕當(dāng)事人的訴累。
二、限定預(yù)告登記后，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的行為的范圍
司法解釋規(guī)定：第四條 未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二 十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。
關(guān)聯(lián)法條：《物權(quán)法》第二十條 當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
解讀與提示：預(yù)告登記指當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的協(xié)議，為保障將來(lái)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，而向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。但預(yù)告登記并不等同于物權(quán)登記，其登記的并不是當(dāng)事人的物權(quán)，而可以把其看作是為了保全將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的一種登記。預(yù)告登記作出后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)，而只是使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來(lái)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排他效力，以確保將來(lái)只發(fā)生該請(qǐng)求權(quán)所期待的法律結(jié)果。例如，在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開(kāi)發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押，防止“一房二賣(mài)”?！段餀?quán)法》對(duì)預(yù)告登記制度進(jìn)行了原則性的規(guī)定，從文義解釋來(lái)看，在權(quán)利人進(jìn)行預(yù)告登記后，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為均不發(fā)生物權(quán)效力。而物權(quán)分為所有權(quán)和他物權(quán)，他物權(quán)中又存在用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，其下還有建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等分類(lèi)，處分行為的范圍較為廣泛，若均予以限制，則不利于兼顧保障登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)與限制登記義務(wù)人的處分權(quán)的平衡?！段餀?quán)法解釋?zhuān)ㄒ唬穼?duì)處分行為限定為“轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的”行為，明確了預(yù)告登記后，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人不得進(jìn)行的處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的行為的范圍。
三、進(jìn)一步貫徹物權(quán)變動(dòng)與原因行為的區(qū)分原則
司法解釋規(guī)定：第五條 買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無(wú)效、被撤銷(xiāo)、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十條第二款所稱(chēng)的“債權(quán)消滅”。
關(guān)聯(lián)法條：《物權(quán)法》第十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
第二十條第二款 預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
解讀與提示：根據(jù)《物權(quán)法》第十五條，我國(guó)采用的是物權(quán)變動(dòng)與原因行為的區(qū)分原則。原因行為主要指引起物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)行為，例如買(mǎi)賣(mài)合同、抵押合同等；物權(quán)變動(dòng)則是指根據(jù)這些原因行為而進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)、抵押權(quán)登記等事實(shí)，即債權(quán)行為是引起物權(quán)變動(dòng)的原因，物權(quán)變動(dòng)是債權(quán)行為的結(jié)果。在《物權(quán)法》版布前，并未厘清物權(quán)變動(dòng)與原因行為是合一還是區(qū)分，物權(quán)行為和債權(quán)行為的關(guān)系較為混亂，《物權(quán)法》通過(guò)第十五條明確了物權(quán)變動(dòng)不影響基礎(chǔ)的債權(quán)行為的效力，將物權(quán)行為和債權(quán)行為嚴(yán)格區(qū)分開(kāi)來(lái)，將合同的生效與物權(quán)變動(dòng)的生效截然"區(qū)分"開(kāi)來(lái)。該解釋繼續(xù)貫徹了物權(quán)變動(dòng)與原因行為的區(qū)分原則，債權(quán)消滅不受物權(quán)變動(dòng)的影響，僅受債權(quán)行為本身是否合法有效的影響，有利于糾正實(shí)踐中混淆原因行為的生效和物權(quán)變動(dòng)的生效的錯(cuò)誤做法。
四、完善特殊動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則，凸顯登記對(duì)抗主義
司法解釋規(guī)定：第六條 轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付對(duì)價(jià)并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為物權(quán)法第二十四條所稱(chēng)的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外。
第二十條 轉(zhuǎn)讓人將物權(quán)法第二十四條規(guī)定的船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等交付給受讓人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合物權(quán)法第一百零六條第一款第三項(xiàng)規(guī)定的善意取得的條件。
關(guān)聯(lián)法條：《物權(quán)法》第二十四條 船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
第一百零六條 無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
解讀與提示：根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，原則上，將交付作為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)和對(duì)抗的要件，將登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件，主張動(dòng)產(chǎn)交付生效對(duì)抗主義和不動(dòng)產(chǎn)登記生效對(duì)抗主義。但對(duì)于船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等特殊動(dòng)產(chǎn)，交付僅能產(chǎn)生物權(quán)設(shè)立、變動(dòng)的效力，并不能產(chǎn)生對(duì)抗善意第三人的效力，該類(lèi)特殊動(dòng)產(chǎn)必須登記后才產(chǎn)生對(duì)抗效力。即對(duì)于船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等特殊動(dòng)產(chǎn)，《物權(quán)法》采用的是登記對(duì)抗主義的原則。一般情況下，船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等特殊動(dòng)產(chǎn)采用登記對(duì)抗主義，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。但在該解釋頒布后，受讓人支付對(duì)價(jià)并交付、占有該特殊動(dòng)產(chǎn)時(shí)，即使未經(jīng)登記，受讓人作為特殊動(dòng)產(chǎn)的所有人也能夠?qū)罐D(zhuǎn)讓人的債權(quán)人。
鑒于《物權(quán)法》對(duì)特殊動(dòng)產(chǎn)采取的是登記對(duì)抗主義，當(dāng)轉(zhuǎn)讓人將特殊動(dòng)產(chǎn)交付給受讓人時(shí)，該動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)則發(fā)生轉(zhuǎn)移，若轉(zhuǎn)讓人是無(wú)處人權(quán)人時(shí)，無(wú)處分權(quán)人將特殊動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，受讓人善意且支付合理對(duì)價(jià)的，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為善意取得?！段餀?quán)法解釋?zhuān)ㄒ唬穭t通過(guò)第二十條重申了登記對(duì)抗主義，轉(zhuǎn)讓人將特殊動(dòng)產(chǎn)交付給受讓人即被認(rèn)定為完成了交付手續(xù)，而無(wú)需登記，保障了無(wú)權(quán)處分人處分特殊動(dòng)產(chǎn)時(shí)受讓人的權(quán)利，與《物權(quán)法》規(guī)定的特殊動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)抗主義一脈相承。
五、明確規(guī)定導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的特殊形式及范圍
司法解釋規(guī)定：第七條 人民法院、仲裁委員會(huì)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書(shū)、裁決書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣(mài)成交裁定書(shū)、以物抵債裁定書(shū)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱(chēng)導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)。
第八條 依照物權(quán)法第二十八條至第三十條規(guī)定享有物權(quán)，但尚未完成動(dòng)產(chǎn)交付或者不動(dòng)產(chǎn)登記的物權(quán)人，根據(jù)物權(quán)法第三十四條至第三十七條的規(guī)定，請(qǐng)求保護(hù)其物權(quán)的，應(yīng)予支持。
關(guān)聯(lián)法條：《物權(quán)法》第二十八條至第三十條。
解讀與提示：《物權(quán)法》第二十八條至第三十條規(guī)定了幾種引起物權(quán)變動(dòng)的特殊形式，包括法律文書(shū)或者人民政府的征收決定、繼承或者受遺贈(zèng)及事實(shí)行為成就。前述三種特殊行為將直接引起物權(quán)的變動(dòng)，該變動(dòng)不受動(dòng)產(chǎn)交付生效主義和不動(dòng)產(chǎn)登記生效主義的影響，自三種行為生效時(shí)物權(quán)即發(fā)生變動(dòng)。在這三種情形下，物權(quán)系由于法律的明確規(guī)定發(fā)生變動(dòng)。《物權(quán)法司法解釋?zhuān)ㄒ唬吠ㄟ^(guò)第八條明確了因法律文書(shū)或者人民政府的征收決定、繼承或者受遺贈(zèng)及事實(shí)行為成就導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的特殊情況下，即使未完成交付或登記手續(xù)，權(quán)利人則已經(jīng)依據(jù)法律的明確規(guī)定而享有物權(quán)，并且能夠依據(jù)《物權(quán)法》第三十四條至第三十七條的規(guī)定保護(hù)其物權(quán)。
但是，《物權(quán)法》第二十八條只是籠統(tǒng)的闡述了因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定可以直接導(dǎo)致物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅。而人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)內(nèi)容非常廣泛，若不對(duì)其進(jìn)行明確和限定，則可能導(dǎo)致法律文書(shū)之間出現(xiàn)沖突的情形。故《物權(quán)法司法解釋?zhuān)ㄒ唬吠ㄟ^(guò)第七條明確了能夠?qū)е挛餀?quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)的范圍，對(duì)法律文書(shū)的內(nèi)容明確限定為判決書(shū)、裁決書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣(mài)成交裁定書(shū)、以物抵債裁定書(shū)，避免出現(xiàn)各類(lèi)法律文書(shū)都被認(rèn)定為能夠?qū)е挛餀?quán)變動(dòng)的混亂局面。
六、完善共有份額轉(zhuǎn)讓及優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度
司法解釋規(guī)定：第九條至十四條
關(guān)聯(lián)法條：《物權(quán)法》第一百零一條 按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。
解讀與提示：關(guān)于共有人轉(zhuǎn)讓共有份額及其他共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的規(guī)定，《物權(quán)法》僅通過(guò)一個(gè)條文進(jìn)行了原則性的規(guī)定，在司法適用上存在一定的難度。故本次司法解釋通過(guò)共計(jì)六個(gè)條文對(duì)按份共有人轉(zhuǎn)讓份額及其他共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行了較為詳細(xì)的規(guī)定。
首先，《物權(quán)法司法解釋?zhuān)ㄒ唬返诰艞l對(duì)按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的除外情況進(jìn)行了規(guī)定，即因繼承、遺贈(zèng)等原因發(fā)生共有份額變化時(shí)，其他共有人不能主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，共有人的法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)要讓位于繼承、遺贈(zèng)等原因?qū)е碌墓灿蟹蓊~變化，被繼承人的權(quán)利優(yōu)先于共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
其次，《物權(quán)法司法解釋?zhuān)ㄒ唬返谑畻l對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的前提——“同等條件”的判定進(jìn)行了明確，即應(yīng)綜合轉(zhuǎn)讓價(jià)格、價(jià)款履行方式及期限等因素確定。
第三，《物權(quán)法司法解釋?zhuān)ㄒ唬返谑粭l對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使期間進(jìn)行了非常詳細(xì)的規(guī)定，分不同情形對(duì)行使期間進(jìn)行了明確規(guī)定，為司法使用提供了明確而具體的依據(jù)。
第四，《物權(quán)法司法解釋?zhuān)ㄒ唬返谑l對(duì)不符合優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行為進(jìn)行了列舉，根據(jù)該條第一款的規(guī)定，超過(guò)行使期間和對(duì)“同等條件”作出實(shí)質(zhì)性變更的均不得請(qǐng)求享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在法律明確規(guī)定了權(quán)利行使期間的前提下，其他共有人在行使期間內(nèi)未做出購(gòu)買(mǎi)的意思表示或者在行使期間內(nèi)做出實(shí)質(zhì)性變更的意思表示，均足以說(shuō)明其沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)共有份額的意思表示。根據(jù)該條第二款的規(guī)定，僅請(qǐng)求撤銷(xiāo)共有份額轉(zhuǎn)讓合同或者認(rèn)定該合同無(wú)效的共有人也能請(qǐng)求按照同等條件購(gòu)買(mǎi)共有份額。因?yàn)槠鋬H僅了請(qǐng)求撤銷(xiāo)轉(zhuǎn)讓人與受讓人的轉(zhuǎn)讓合同，并未提出自己要購(gòu)買(mǎi)共有份額的明確表示，故不能僅僅因其對(duì)轉(zhuǎn)讓人與受讓人的轉(zhuǎn)讓合同的異議而損害轉(zhuǎn)讓人與受讓人合法的合同利益。
第五，《物權(quán)法司法解釋?zhuān)ㄒ唬返谑⑺臈l對(duì)存在兩個(gè)以上的按份共有人想要購(gòu)買(mǎi)共有份額的情況進(jìn)行了規(guī)定，能夠有效的指導(dǎo)實(shí)踐中對(duì)此類(lèi)爭(zhēng)議的處理。
七、完善善意取得制度，明確善意取得中“善意”的含義及證明責(zé)任
司法解釋規(guī)定：第十五條至第十九條。
關(guān)聯(lián)法條：《物權(quán)法》第一百零六條 無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄈ┺D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
解讀與提示：善意取得制度是《物權(quán)法》中一項(xiàng)非常重要的制度，但由于其僅通過(guò)三項(xiàng)原則性的表述對(duì)善意取得的條件進(jìn)行了規(guī)定，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中對(duì)善意取得認(rèn)定的難度較大，并且對(duì)各項(xiàng)條件都存在很大的爭(zhēng)議?！段餀?quán)法司法解釋?zhuān)ㄒ唬吠ㄟ^(guò)較多篇幅對(duì)善意取得的三項(xiàng)條件均進(jìn)行了解釋?zhuān)瑸榉ㄔ簩徖碓擃?lèi)案件提供的較為明確的依據(jù)。
首先，對(duì)“善意”的含義進(jìn)行了規(guī)定，將“善意”界定為“無(wú)重大過(guò)失”，通過(guò)公示公信原則和交易習(xí)慣兩個(gè)方面對(duì)“無(wú)重大過(guò)失”進(jìn)行了說(shuō)明，將有效的異議登記、有效的預(yù)告登記和登記薄作為認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)的情形之一，充分體現(xiàn)了《物權(quán)法》公示公信原則的精神。并且，該司法解釋明確了關(guān)于“善意”的舉證責(zé)任，受讓人無(wú)需自證其為善意，而需要真實(shí)權(quán)利人舉證證明受讓人不構(gòu)成善意，此也是“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”原則的體現(xiàn)。
此外，《物權(quán)法司法解釋?zhuān)ㄒ唬返诙粭l，對(duì)可能推定為非“善意”的兩種情形進(jìn)行了列舉。即在轉(zhuǎn)讓合同因違反合同法第五十二條規(guī)定被認(rèn)定無(wú)效或存在法定事由被撤銷(xiāo)時(shí)，受讓人不適用善意取得。因?yàn)樵谵D(zhuǎn)讓合同存在前述法定無(wú)效和被撤銷(xiāo)事由時(shí)，受讓人較難被認(rèn)定為善意，故雖然《物權(quán)法》采用物權(quán)變動(dòng)與原因行為的區(qū)分原則，但在存在前述法定無(wú)效和被撤銷(xiāo)事由時(shí)，受讓人將被推定為非善意，不適用善意取得。
其次，對(duì)受讓不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)的條件進(jìn)行了登記，限定為必須是已經(jīng)“完成”了不動(dòng)產(chǎn)登記或動(dòng)產(chǎn)的交付，并且明確了交付的生效時(shí)間。
再次，對(duì)“合理價(jià)格”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確規(guī)定，區(qū)分“應(yīng)當(dāng)”考慮和可以“參考”的因素，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行考慮的因素包含標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等，可以進(jìn)行參考的因素有市場(chǎng)價(jià)格以及交易習(xí)慣等。
總的來(lái)說(shuō)，從條款的具體內(nèi)容來(lái)看，《物權(quán)法司法解釋?zhuān)ㄒ唬分饕鞔_了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記、共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、善意取得三大實(shí)踐中發(fā)生爭(zhēng)議較大的疑難問(wèn)題，明確了法律適用條件，有利于更好的指導(dǎo)司法實(shí)踐。從條款所體現(xiàn)的基本原則來(lái)看，該解釋的諸多條款貫徹了《物權(quán)法》建立起來(lái)的登記對(duì)抗主義、物權(quán)變動(dòng)與原因行為區(qū)分原則的精神，為我國(guó)《物權(quán)法》體系的建立與完善夯實(shí)了基礎(chǔ)。
鐘俊芳，泰和泰律師事務(wù)所合伙人，畢業(yè)于西南政法大學(xué)，法學(xué)碩士。鐘律師一直致力于房地產(chǎn)、建筑、公司商務(wù)、投融資等業(yè)務(wù)方向的研究，擅長(zhǎng)商務(wù)談判、項(xiàng)目論證，對(duì)投資、融資、并購(gòu)、資產(chǎn)重組等領(lǐng)域中的法律風(fēng)險(xiǎn)具有較強(qiáng)的把控能力，能為客戶(hù)建立有效的法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。
主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域：房地產(chǎn)、建筑、公司商務(wù)等。
辦公地點(diǎn)：成都
游中康鎣，泰和泰律師事務(wù)所律師助理，畢業(yè)于四川大學(xué)，法學(xué)碩士。
主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域：公司商務(wù)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制、房地產(chǎn)等。
辦公地點(diǎn)：成都
再次，對(duì)“合理價(jià)格”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確規(guī)定，區(qū)分“應(yīng)當(dāng)”考慮和可以“參考”的因素，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行考慮的因素包含標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等，可以進(jìn)行參考的因素有市場(chǎng)價(jià)格以及交易習(xí)慣等。