一、背景：
2016年對于成都樓市來講可謂跌宕起伏的一年，年初中央和地方為貫徹落實中央經(jīng)濟會議確定的“去庫存”任務，接連頒布了多個購房利好政策（包括取消限購、稅收減免、購房補貼），全國樓價在“去庫存”聲中一路高歌猛進，成都作為四川省會城市當然也不例外，特別是城南部分樓盤的房價，憑借天府新區(qū)的開發(fā)建設、自貿(mào)區(qū)的獲批等，成功以最高漲幅領跑成都房價。
然而，這一切隨著炒房團的介入而驟然改變，某樓盤打出“某香港人士一天全款購買60套住宅”的噱頭，引發(fā)了購房群體的恐慌，也由此開啟了成都房價嚴控的大門。政府相關職能部門先是對各大樓盤房企、中介機構(gòu)進行整頓，放緩預售審批。然后針對成都市部分區(qū)域新買商品住房限購一套，并提高二套住房貸款的首付比例。最后，號稱“成都史上最嚴的限購政策”正式出臺 。
通過上述組合拳，成都樓市逐漸回歸理性，一手房交易量也大幅回落，“去庫存”的任務依然任重而道遠。為此，相關職能部門明確本次限購政策僅針對一手商品住房，二手房交易并不受限。部分有購房需求的朋友，尤其因限購政策短期無法購買心儀樓盤的朋友，轉(zhuǎn)而將目光轉(zhuǎn)向二手房交易市場。奈何能夠上市交易的二手現(xiàn)房數(shù)量有限，部分尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的“二手期房”成為了購房者眼中的“香餑餑”。
二、二手期房交易的“吸睛”之處。
所謂“二手期房交易”是指房屋在辦理產(chǎn)權(quán)登記前，該期房的預購人將其購買的預售房屋以協(xié)議形式轉(zhuǎn)讓給其他購房者。
目前，市面上較為普遍的“二手期房”通常是已經(jīng)裝修并初步達到居家入住條件，僅僅是未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋。購房者一方面考慮到新盤房源少且竣工交付還需等待較長時間。另一方面，二手期房交易與現(xiàn)房交易相比存在很大的價格優(yōu)勢，不少購房者也因此抱著放手一搏的心態(tài)選擇購買“二手期房”。但是在低價背后，購房者很容易忽略這種特殊交易存在的種種法律風險。
三、“二手期房”交易的法律風險簡析：
（一）不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移經(jīng)登記生效。
根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定除外”。商品住房作為不動產(chǎn)，購房者簽署期房轉(zhuǎn)讓協(xié)議并支付購房款的行為并不能直接取得房屋的所有權(quán)，只有在依法辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記后才發(fā)生物權(quán)變動的法律后果。而購買“二手期房”，購房者只有待原房東取得房屋產(chǎn)權(quán)證后方能辦理轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。
（二）合同違約的法律風險。
《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條規(guī)定“商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定。”但國務院并未對此出臺規(guī)定，法律也未明確禁止購買的期房再次轉(zhuǎn)讓。雖然，國務院七部委先后出臺了有關禁止期房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，但相關規(guī)定在規(guī)范層級上屬于部門規(guī)章，并非強制性法律、行政法規(guī)。因此，如不存在其他導致合同無效的情況，二手期房轉(zhuǎn)讓協(xié)議應當屬合法有效。
但即使合同有效，也同樣存在“二手期房”出賣人違約的種種可能，導致購房者最終無法取得房屋所有權(quán)。
1、因房價上漲過快，房東單方毀約。
“二手期房”的誘惑力主要在于價格低廉，但是部分樓盤的價格隨著時間推移不斷上漲，待出賣人取得房屋產(chǎn)權(quán)證時，交易房屋的市場價格可能已經(jīng)遠遠超過之前的交易價。為此，部分房東不惜承擔違約金而將房屋以高價賣給第三方，這種情況曾經(jīng)主要出現(xiàn)在北京、上海等一線城市，隨著成都房價的上漲，房東因房價漲幅過快而單方毀約的情況已不再鮮見。
2、房屋轉(zhuǎn)移過戶前被房東抵押給他人或被外部債權(quán)人查封。
在房屋取得產(chǎn)權(quán)證后并轉(zhuǎn)移過戶前這一空檔期，如出賣人對外負債，不排除其將房屋抵押給外部債權(quán)人，或者外部債權(quán)人通過訴訟程序查封其名下的涉案房屋。
若交易房屋被抵押給外部債權(quán)人，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，房屋將無法完成產(chǎn)權(quán)變更登記。抵押權(quán)人根據(jù)法律規(guī)定，有權(quán)行使抵押權(quán)，可就抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償。
若交易房屋被司法查封，未經(jīng)采取查封措施的法院同意，不得解除查封或?qū)υ摲课葸M行處分。因此，在查封措施解除前，房屋登記部門無法為該房屋的購買人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。進入執(zhí)行階段，外部債權(quán)人可就房屋進行折價清償或以房屋拍賣款清償債權(quán)。
四、結(jié)語。
商品房交易專業(yè)性較強，且涉及的交易金額較大，而“二手期房交易”存在諸多不為普通大眾所知的法律風險。因此，律師建議購房者謹慎選擇購買“二手期房”，并在購房全過程委托律師提供專業(yè)法律服務，確保交易環(huán)節(jié)合法、安全。
泰和泰劉若愚律師，畢業(yè)于中國政法大學。主要執(zhí)業(yè)領域：房地產(chǎn)法律服務、勞動人事、民商事訴訟等。
辦公地點：成都