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泰和泰研析|強(qiáng)拆被法院確認(rèn)違法后,如何確定被拆除房屋的行政賠償額?

發(fā)布日期:2017-04-14    來源:  瀏覽次數(shù):1767
核心提示:泰和泰研析|強(qiáng)拆被法院確認(rèn)違法后,如何確定被拆除房屋的行政賠償額?

 

房屋征收補(bǔ)償主要有三種方式:貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補(bǔ)償及產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合。無論采取何種方式,均要先確定被征收房屋的價(jià)值,進(jìn)而認(rèn)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。我國《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條規(guī)定:“對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的建房(2011)77號《國有土地上房屋征收評估辦法》第10條規(guī)定:“被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。”可見,對于符合法定程序的房屋征收行為,以征收機(jī)關(guān)作出房屋征收決定公告之日計(jì)算被征收房屋的價(jià)值。

然而,由于眾所周知的原因,違法遷拆行為在我國也屢見不鮮,包括未經(jīng)合法程序?qū)⒊鲎尳o被拆遷人的國有土地使用權(quán)收回、未與被拆遷人就補(bǔ)償安置達(dá)成協(xié)議、未經(jīng)人民政府作出安置補(bǔ)償裁決便強(qiáng)制拆除等。為此,被拆遷人不得不走上尋求法律救濟(jì)的道路。由于近幾年房價(jià)漲幅較大,而因違法房屋拆遷導(dǎo)致的糾紛往往案情復(fù)雜,維權(quán)周期很長,如果按照前述法規(guī)規(guī)定,以征收部門作出房屋征收決定公告之日計(jì)算被拆遷房屋的價(jià)值,顯然對被征收人極不公平。那么,在違法拆遷的情況下,如何確定被拆遷房屋的行政賠償額呢?

一、案情簡介

1998年5月,陳某取得重慶市某縣有關(guān)部門核發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證及國有土地使用證,陳某利用該房屋開辦商貿(mào)公司,作為商場進(jìn)行經(jīng)營。2002年4月,重慶某房地產(chǎn)公司與該縣簽訂舊城改造協(xié)議。2002年8月23日,該縣國土局發(fā)布公告,收回陳某所取得的國有土地。2002年8月29日,該縣政府在房地產(chǎn)公司未取得房屋拆遷許可證的情況下,違法發(fā)布了拆遷通知。2002年9月25日,該縣政府在房地產(chǎn)公司未取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書的情況下,違法為其發(fā)放了房屋拆遷許可證。因該房地產(chǎn)公司與陳某難以達(dá)成拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議,2002年12月26日,該房地產(chǎn)公司向該縣國土局申請裁決,國土局于2003年2月27日作出《城市房屋拆遷糾紛裁決書》。陳某對該裁決不服,于2003年4月21日向縣人民法院提起行政訴訟,在訴訟期間,房地產(chǎn)公司于2003年5月12日強(qiáng)制拆除了陳某擁有合法房屋所有權(quán)的商業(yè)用房屋2000余平方米,強(qiáng)占了陳某合法擁有土地使用權(quán)的2780平方米空地。

本案較為復(fù)雜,又涉及房地產(chǎn)公司共同侵權(quán),代理過程中可謂一波三折,歷經(jīng)一審、二審,發(fā)回重審等程序,且政府拆遷公告、拆遷許可、拆遷行為均被法院確認(rèn)違法,直至2015年,國家賠償?shù)恼埱蟛抛罱K被法院支持。本案中其他的問題,筆者不做過多探討,此處僅針對被拆除房屋的賠償標(biāo)準(zhǔn)展開論述。

二、法律分析

(一)本案涉及行政賠償而非拆遷補(bǔ)償

行政賠償是指行政主體違法實(shí)施行政行為,侵害相對人合法權(quán)益時(shí)國家承擔(dān)的一種賠償責(zé)任。行政賠償源于違法的行政行為。相反,拆遷補(bǔ)償是指拆遷人對被拆除房屋的所有人,按照國家有關(guān)拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定給予的補(bǔ)償,拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接胸泿叛a(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合等。從行政程序的角度分析,拆遷補(bǔ)償源于合法、有效的行政行為,它是為了公共利益的需要,對被拆遷人權(quán)利的限制或消滅,并給與被拆遷人合理補(bǔ)償?shù)闹贫?。本案中,陳某從未與所謂的“拆遷人”房地產(chǎn)公司達(dá)成合法、有效的拆遷協(xié)議,且縣政府違法發(fā)放行政許可,房地產(chǎn)公司據(jù)此于2003年5月12日申請強(qiáng)制拆除了陳某的商用房屋,強(qiáng)占了陳某擁有土地使用權(quán)的2780平方米空地。因此,該案應(yīng)定性為行政賠償而非拆遷補(bǔ)償。

(二)行政賠償額的依據(jù)——作出賠償決定時(shí)房屋的市場評估價(jià)格

首先,從法律規(guī)定看,《國家賠償法》第32條規(guī)定“國家賠償以支付賠償金為主要方式。能夠返還財(cái)產(chǎn)或者恢復(fù)原狀的,予以返還財(cái)產(chǎn)或者恢復(fù)原狀。”第36條規(guī)定:“侵犯公民、法人和其他組織的財(cái)產(chǎn)權(quán)造成損害的,按照下列規(guī)定處理:……(三)應(yīng)當(dāng)返還的財(cái)產(chǎn)損壞的,能夠恢復(fù)原狀的恢復(fù)原狀,不能恢復(fù)原狀的,按照損害程度給付相應(yīng)的賠償金;(四)應(yīng)當(dāng)返還的財(cái)產(chǎn)滅失的,給付相應(yīng)的賠償金;……”可見,我國國家賠償以“填平補(bǔ)齊”為原則,對于被拆遷人的賠償,可以恢復(fù)原狀的,應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀,不能恢復(fù)原狀的,給付相應(yīng)的賠償金。顯然,賠償金的數(shù)額應(yīng)參考恢復(fù)原狀的所需的對價(jià)。在上述案例中,房價(jià)急劇上漲,若按照被拆遷時(shí)房屋的評估價(jià)格進(jìn)行賠償,根本不可能達(dá)到恢復(fù)原狀的標(biāo)準(zhǔn)。因此,從立法規(guī)定來看,在房價(jià)顯著上漲,尤其最終獲得賠償與被強(qiáng)拆間隔時(shí)間較長時(shí),應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)時(shí)在同地段建設(shè)或購買同樣的房屋為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行賠償。

其次,從權(quán)利保護(hù)的角度分析,法律的基本價(jià)值導(dǎo)向是權(quán)利與義務(wù)相統(tǒng)一。在違法拆遷中,若以房屋被拆除日作為計(jì)算賠償標(biāo)準(zhǔn)的基準(zhǔn)日,無疑嚴(yán)重削弱了對被拆遷人合法利益的保護(hù)。被拆遷人雖然獲得國家賠償,但相對于巨大的損失無異于杯水車薪;而對于違法的拆遷部門來說,他們只是付出相對較小的代價(jià)就攫取了巨大利益,并且,即使作出了賠償,也將房價(jià)上漲、土地增值的利益給了拆遷人。違法行為獲得的“利益”遠(yuǎn)大于守法行為獲得的保障,這也從根本上違背法治原則,不利于化解社會矛盾。

最后,最高人民法院行政審判庭主編的《中國行政審判指導(dǎo)案例》第28號亦支持該主張。案例認(rèn)為,拆遷人與被拆遷人既未對爭議房屋的拆遷問題達(dá)成安置補(bǔ)償協(xié)議,有權(quán)機(jī)關(guān)也未作出拆遷安置補(bǔ)償裁決,涉案房屋的所有權(quán)依然歸被拆遷人,拆遷部門在不符合法律規(guī)定的情況下,作出強(qiáng)制拆除通知并實(shí)施了強(qiáng)制拆除行為,是違法侵權(quán),對此造成的損失應(yīng)當(dāng)依法予以賠償。針對被拆遷人原房屋及損失的客觀情況,拆遷時(shí)的評估報(bào)告已經(jīng)不能滿足其賠償請求。應(yīng)根據(jù)被拆遷人在原審法院提起行政訴訟時(shí)的請求及其應(yīng)得的各項(xiàng)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn),按現(xiàn)行市場價(jià)格計(jì)算實(shí)際損失的金額。因違法拆遷導(dǎo)致房屋滅失無法評估的,應(yīng)按房屋賠償時(shí)的市場價(jià)格予以確定。這一裁判要義于本案有重要的參考價(jià)值,直接表明最高人民法院的態(tài)度是按照作出賠償決定時(shí)房屋的市場評估價(jià)格予以賠償。

三、相關(guān)判例

中國裁判文書網(wǎng)2015年11月26日發(fā)布的“沈陽市和平區(qū)人民政府與王佰春行政強(qiáng)制申訴一案”,最高人民法院從立法目的的角度,闡明了在違法強(qiáng)制拆除房屋的情形下,人民法院以決定賠償時(shí)的市場評估價(jià)格對被征收人予以行政賠償?shù)脑颍?ldquo;在正常的征收補(bǔ)償過程中,征收管理部門應(yīng)當(dāng)以房屋征收決定公告之日為評估時(shí)點(diǎn),依法委托評估機(jī)構(gòu)對被征收房屋進(jìn)行市場價(jià)格評估,并據(jù)此予以補(bǔ)償。行政法規(guī)和規(guī)章之所以選擇征收公告之日作為評估時(shí)點(diǎn),目的在于保障對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不低于同時(shí)期類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格,被征收人用獲得的補(bǔ)償款在市場上能夠購買到與被征收房屋區(qū)位、結(jié)構(gòu)、面積等相接近的房屋,被征收人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益不因房屋征收而受到減損。根據(jù)這一立法目的,如果房屋征收決定的公告時(shí)間與征收補(bǔ)償時(shí)間相隔時(shí)間過長,市場行情發(fā)生變化,以公告之日的市場價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償不能確保被征收人獲得足額補(bǔ)償時(shí),則應(yīng)以補(bǔ)償時(shí)的房屋市場價(jià)格確定房屋征收補(bǔ)償數(shù)額。在違法強(qiáng)制拆除房屋的情形下,被征收人獲得的行政賠償數(shù)額不應(yīng)低于賠償時(shí)被征收房屋的市場價(jià)格。否則,因違法強(qiáng)制拆除房屋行為,行政機(jī)關(guān)付出的行政賠償數(shù)額還要低于其合法征收支付的補(bǔ)償數(shù)額,其實(shí)質(zhì)效果是鼓勵(lì)行政機(jī)關(guān)違法強(qiáng)制拆除。”

結(jié)合法律規(guī)定及相關(guān)案例可見,我國司法實(shí)務(wù)界對于被違法拆除房屋的賠償標(biāo)準(zhǔn)基本達(dá)成了認(rèn)同——以決定賠償時(shí)的市場評估價(jià)格對被拆遷人予以行政賠償。這既有利于對行政相對人合法利益的保護(hù),也對政府在拆遷安置過程中依法行政提出了更高的要求。


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泰和泰(北京)律師事務(wù)所劉汝忠 

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