2013年3月，購(gòu)房者A與開(kāi)發(fā)商B簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及其補(bǔ)充協(xié)議（以下統(tǒng)稱(chēng)為“買(mǎi)賣(mài)合同”），購(gòu)買(mǎi)B開(kāi)發(fā)的某商品房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為“商品房”）一套。買(mǎi)賣(mài)合同約定分期付款，買(mǎi)賣(mài)合同簽訂當(dāng)日A應(yīng)支付第一期購(gòu)房款（總價(jià)款的30%），于2013年5月支付至總價(jià)款的50%，……。****年**月**日，B就上述買(mǎi)賣(mài)合同為A辦理了商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案手續(xù)，B于****年**月取得了該商品房的初始產(chǎn)權(quán)登記。
A于合同簽訂當(dāng)日支付了第一期購(gòu)房款，其后因經(jīng)濟(jì)原因，一直未支付。A至今未支付剩余房款，B公司至今未交付該房屋，買(mǎi)賣(mài)合同至今未解除。
****年**月**日，成都市某法院應(yīng)執(zhí)行申請(qǐng)人C的申請(qǐng)，以A作為被執(zhí)行人而查封了該商品房。
就上述基本案情，開(kāi)發(fā)商未能收取全部購(gòu)房款、房屋被另案查封（可能會(huì)被執(zhí)行），開(kāi)發(fā)商應(yīng)如何處理呢？開(kāi)發(fā)商如何破解當(dāng)前困局呢？基于該案情，結(jié)合現(xiàn)行法律規(guī)定以及部分判決、裁定的認(rèn)定，簡(jiǎn)要分析如下。
（一）人民法院有權(quán)預(yù)查封購(gòu)房者辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的房屋
案涉商品房初始產(chǎn)權(quán)雖登記在開(kāi)發(fā)商名下、開(kāi)發(fā)商僅為購(gòu)房者辦理了買(mǎi)賣(mài)合同備案登記，但根據(jù)《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法發(fā)[2004]5號(hào)）第十五條“下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：……（三）被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。”規(guī)定，人民法院有權(quán)查封購(gòu)房者辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的商品房。
預(yù)查封并非正式查封，根據(jù)上述通知第十六條規(guī)定，案涉商品房權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人（購(gòu)房者）名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開(kāi)始計(jì)算。
（二）開(kāi)發(fā)商有權(quán)基于初始登記所有權(quán)提出案外人異議
如上所述，人民法院對(duì)案涉商品房的查封為合法查封，但案涉房屋初始產(chǎn)權(quán)登記在開(kāi)發(fā)商名下，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記至買(mǎi)受人名下之前，開(kāi)發(fā)商仍享有該房屋的所有權(quán)。如此，開(kāi)發(fā)商可基于最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>執(zhí)行程序若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2008〕13號(hào)）第十五條“案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的主張所有權(quán)或者有其他足以阻止執(zhí)行標(biāo)的轉(zhuǎn)讓、交付的實(shí)體權(quán)利的，可以依照民事訴訟法第二百零四條的規(guī)定，向執(zhí)行法院提出異議。”規(guī)定，針對(duì)查封案涉商品房的案件向查封法院提出案外人異議申請(qǐng)。
基于基本案情介紹，若開(kāi)發(fā)商B提出請(qǐng)求解除對(duì)商品房查封措施的案外人異議申請(qǐng)，司法實(shí)務(wù)中存在兩種（或以上）不同的處理結(jié)果：
一種支持開(kāi)發(fā)商的異議申請(qǐng)。該類(lèi)觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，購(gòu)房者未支付全部購(gòu)房款（僅支付30%）、開(kāi)發(fā)商未實(shí)際交付給購(gòu)房者，商品房產(chǎn)權(quán)登記人仍為開(kāi)發(fā)商，未發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，因此，開(kāi)發(fā)商的異議足以排除執(zhí)行，進(jìn)而支持開(kāi)發(fā)商的異議申請(qǐng)。
另一種駁回開(kāi)發(fā)商的異議申請(qǐng)。該類(lèi)觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，法院基于法律法規(guī)規(guī)定對(duì)商品房進(jìn)行查封，屬于合法有效查封，開(kāi)發(fā)商雖擁有房屋的初始登記產(chǎn)權(quán)，但不足以對(duì)抗法院依法做出的執(zhí)行措施，因此駁回開(kāi)發(fā)商提出的執(zhí)行異議申請(qǐng)。
本人贊同第一種觀(guān)點(diǎn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”規(guī)定，在尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的情況下，房屋初始登具有確定產(chǎn)權(quán)的效力，開(kāi)發(fā)商系該房屋產(chǎn)權(quán)所有人。商品房買(mǎi)賣(mài)合同的備案登記不產(chǎn)生權(quán)屬確認(rèn)的效果，僅為物權(quán)期待權(quán)，開(kāi)發(fā)商僅在滿(mǎn)足買(mǎi)賣(mài)合同約定的情況下為購(gòu)房者辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記。因此，開(kāi)發(fā)商基于對(duì)房屋擁有所有權(quán)而提出案外人異議，足以對(duì)抗僅擁有物權(quán)期待權(quán)的購(gòu)房者，該異議理應(yīng)被支持。
若案涉商品房被多個(gè)法院、多個(gè)案件查封，不建議開(kāi)發(fā)商同時(shí)提起異議申請(qǐng)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號(hào)）第二十八條“對(duì)已被人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)，其他人民法院可以進(jìn)行輪候查封、扣押、凍結(jié)。查封、扣押、凍結(jié)解除的，登記在先的輪候查封、扣押、凍結(jié)即自動(dòng)生效。”以及《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第十九條“兩個(gè)以上人民法院對(duì)同一宗土地使用權(quán)、房屋進(jìn)行查封的，國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)為首先送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)的人民法院辦理查封登記手續(xù)后，對(duì)后來(lái)辦理查封登記的人民法院作輪候查封登記，并書(shū)面告知該土地使用權(quán)、房屋已被其他人民法院查封的事實(shí)及查封的有關(guān)情況。”、第二十條“輪候查封登記的順序按照人民法院送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)的時(shí)間先后進(jìn)行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封；”規(guī)定，若在先的查封措施尚未解除，輪侯的查封尚未發(fā)生實(shí)際查封的法律效力，對(duì)房屋的物權(quán)不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，法院普遍會(huì)因此駁回開(kāi)發(fā)商針對(duì)輪侯查封提起的案外人異議申請(qǐng)。為節(jié)約開(kāi)發(fā)商的訴訟資源，不建議針對(duì)輪侯查封措施提出案外人異議。
鑒于未結(jié)清購(gòu)房款的房屋被購(gòu)房者的其他案件查封是開(kāi)發(fā)商普遍面臨或很可能遭遇的問(wèn)題，建議開(kāi)發(fā)商在理清權(quán)屬關(guān)系的基礎(chǔ)上，針對(duì)查封房屋的時(shí)間先后順序提起案外人異議，有效地維護(hù)自身合法利益。