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泰和泰研析|購房者未付清房款時房屋被查封,開發(fā)商的應(yīng)對之策

發(fā)布日期:2018-10-11    來源:泰和泰律師事務(wù)所  瀏覽次數(shù):6069
核心提示:泰和泰研析|購房者未付清房款時房屋被查封,開發(fā)商的應(yīng)對之策

【基本案情】

2013年3月,購房者A與開發(fā)商B簽訂了《商品房買賣合同》及其補充協(xié)議(以下統(tǒng)稱為“買賣合同”),購買B開發(fā)的某商品房(以下簡稱為“商品房”)一套。買賣合同約定分期付款,買賣合同簽訂當(dāng)日A應(yīng)支付第一期購房款(總價款的30%),于2013年5月支付至總價款的50%,……。****年**月**日,B就上述買賣合同為A辦理了商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案手續(xù),B于****年**月取得了該商品房的初始產(chǎn)權(quán)登記。

A于合同簽訂當(dāng)日支付了第一期購房款,其后因經(jīng)濟原因,一直未支付。A至今未支付剩余房款,B公司至今未交付該房屋,買賣合同至今未解除。

****年**月**日,成都市某法院應(yīng)執(zhí)行申請人C的申請,以A作為被執(zhí)行人而查封了該商品房。

就上述基本案情,開發(fā)商未能收取全部購房款、房屋被另案查封(可能會被執(zhí)行),開發(fā)商應(yīng)如何處理呢?開發(fā)商如何破解當(dāng)前困局呢?基于該案情,結(jié)合現(xiàn)行法律規(guī)定以及部分判決、裁定的認(rèn)定,簡要分析如下。

一、基本法律狀態(tài)分析

(一)人民法院有權(quán)預(yù)查封購房者辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的房屋

案涉商品房初始產(chǎn)權(quán)雖登記在開發(fā)商名下、開發(fā)商僅為購房者辦理了買賣合同備案登記,但根據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》(法發(fā)[2004]5號)第十五條“下列房屋雖未進行房屋所有權(quán)登記,人民法院也可以進行預(yù)查封:……(三)被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。”規(guī)定,人民法院有權(quán)查封購房者辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的商品房。

預(yù)查封并非正式查封,根據(jù)上述通知第十六條規(guī)定,案涉商品房權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人(購房者)名下的,預(yù)查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記,預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后,查封期限從預(yù)查封之日起開始計算。

(二)開發(fā)商有權(quán)基于初始登記所有權(quán)提出案外人異議

如上所述,人民法院對案涉商品房的查封為合法查封,但案涉房屋初始產(chǎn)權(quán)登記在開發(fā)商名下,在不動產(chǎn)權(quán)登記至買受人名下之前,開發(fā)商仍享有該房屋的所有權(quán)。如此,開發(fā)商可基于最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>執(zhí)行程序若干問題的解釋》(法釋〔2008〕13號)第十五條“案外人對執(zhí)行標(biāo)的主張所有權(quán)或者有其他足以阻止執(zhí)行標(biāo)的轉(zhuǎn)讓、交付的實體權(quán)利的,可以依照民事訴訟法第二百零四條的規(guī)定,向執(zhí)行法院提出異議。”規(guī)定,針對查封案涉商品房的案件向查封法院提出案外人異議申請。

二、關(guān)于案外人異議的分析

基于基本案情介紹,若開發(fā)商B提出請求解除對商品房查封措施的案外人異議申請,司法實務(wù)中存在兩種(或以上)不同的處理結(jié)果:

一種支持開發(fā)商的異議申請。該類觀點認(rèn)為,購房者未支付全部購房款(僅支付30%)、開發(fā)商未實際交付給購房者,商品房產(chǎn)權(quán)登記人仍為開發(fā)商,未發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移,因此,開發(fā)商的異議足以排除執(zhí)行,進而支持開發(fā)商的異議申請。

另一種駁回開發(fā)商的異議申請。該類觀點認(rèn)為,法院基于法律法規(guī)規(guī)定對商品房進行查封,屬于合法有效查封,開發(fā)商雖擁有房屋的初始登記產(chǎn)權(quán),但不足以對抗法院依法做出的執(zhí)行措施,因此駁回開發(fā)商提出的執(zhí)行異議申請。

本人贊同第一種觀點。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外”規(guī)定,在尚未辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記的情況下,房屋初始登具有確定產(chǎn)權(quán)的效力,開發(fā)商系該房屋產(chǎn)權(quán)所有人。商品房買賣合同的備案登記不產(chǎn)生權(quán)屬確認(rèn)的效果,僅為物權(quán)期待權(quán),開發(fā)商僅在滿足買賣合同約定的情況下為購房者辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記。因此,開發(fā)商基于對房屋擁有所有權(quán)而提出案外人異議,足以對抗僅擁有物權(quán)期待權(quán)的購房者,該異議理應(yīng)被支持。

三、針對輪候查封的處理建議

若案涉商品房被多個法院、多個案件查封,不建議開發(fā)商同時提起異議申請。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》(法釋〔2004〕15號)第二十八條“對已被人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn),其他人民法院可以進行輪候查封、扣押、凍結(jié)。查封、扣押、凍結(jié)解除的,登記在先的輪候查封、扣押、凍結(jié)即自動生效。”以及《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十九條“兩個以上人民法院對同一宗土地使用權(quán)、房屋進行查封的,國土資源、房地產(chǎn)管理部門為首先送達協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記手續(xù)后,對后來辦理查封登記的人民法院作輪候查封登記,并書面告知該土地使用權(quán)、房屋已被其他人民法院查封的事實及查封的有關(guān)情況。”、第二十條“輪候查封登記的順序按照人民法院送達協(xié)助執(zhí)行通知書的時間先后進行排列。查封法院依法解除查封的,排列在先的輪候查封自動轉(zhuǎn)為查封;”規(guī)定,若在先的查封措施尚未解除,輪侯的查封尚未發(fā)生實際查封的法律效力,對房屋的物權(quán)不會產(chǎn)生實質(zhì)影響,法院普遍會因此駁回開發(fā)商針對輪侯查封提起的案外人異議申請。為節(jié)約開發(fā)商的訴訟資源,不建議針對輪侯查封措施提出案外人異議。

鑒于未結(jié)清購房款的房屋被購房者的其他案件查封是開發(fā)商普遍面臨或很可能遭遇的問題,建議開發(fā)商在理清權(quán)屬關(guān)系的基礎(chǔ)上,針對查封房屋的時間先后順序提起案外人異議,有效地維護自身合法利益。

作   者:劉相玲 律師
業(yè)務(wù)領(lǐng)域:金融、公司商務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)等


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